Imate zemljište na kojem planirate izgradnju kuće, ili postojeću kuću koju planirate rekonstruirati ili srušiti pa izgraditi zamjensku kuću? Donosimo mali vodič kroz korake od ideje do realizacije izgradnje kuće.

Zadaci vas kao investitora

Prije nego krenete u daljnje korake, svakako vodite računa o par stvari:

– da imate čiste papire vezano za česticu ili postojeću kuću (link na članak)

– okvirno definirajte projektni zadatak, koju površinu kuće želite, broj soba i katova. Ukoliko je vama jasno što želite, projektanti će na temelju tih zahtjeva lakše osmisliti organizaciju, izgled i položaj kuće.

– razmislite o raspoloživom budžetu kako bi sukladno njemu ukladili svoje želje i projektni zadatak. 

– nakon što ste okvirno definirali projektni zadatak i ukupnu površinu kuće, zatražite ponude za izradu projektne dokumentacije u arhitektonskim uredima.

Dokumentacija potrebna za ishođenje Građevinske dozvole te izgradnju kuće obuhvaća arhitektonski projekt, projekt konstrukcije (statike), vodovoda i odvodnje, elektroinstalacija, strojarstva (grijanje, hlađenje i ventilacija) te usluge geodeta. Ovisno o lokacijskim uvjetima na čestici i zahtjevnosti projektnog zadatka, u nekim slučajevima potrebni su dodatni projekti ili elaborati, kao što su geomehanički elaborat, elaborat zaštite od požara, revizija statike i slično. 

U izradi projektne dokumentacije, ključnu ulogu ima arhitektonski ured koji vodi i koordinira izradu dokumentacije te vodi komunikaciju sa projektantima drugih struka. Pri odabiru arhitektonskog ureda, neka vam ne bude presudna samo cijena po principu najjeftinije ponude, važnije je odabrati ured čiji vam se rad I reference sviđaju, a preporučujemo dogovoriti sastanak s uredima čije ponude ste primili, kako bi ostvarili što bolju komunikaciju i vidjeli na koji način rade.

Izrada projektne dokumentacije

Proces projektiranja i izrade projektne dokumentacije počinje izradom Idejnog rješenja, u kojem arhitekti u skladu s vašim zahtjevima (projektnom zadatku) daju prijedlog organizacije, izgleda i položaja kuće. Ovisno o stupnju složenosti projekta i međusobnoj komunikaciji investitora i arhitekta, izrada idejnog rješenja traje oko mjesec dana ili duže. 

Nakon što se definira Idejno rješenje, zajedno sa pripadajućim tehničkim opisom predaje se na ishođenje posebnih uvjeta I uvjeta priključenja u nadležni Odjel za graditeljstvo (napomena: točan naziv ureda razlikuje se diljem RH). Odjel za graditeljstvo potom Idejno rješenje proslijeđuje nadležnim javnopravnim tijelima I komunalnim poduzećima (npr.HEP, Plinara, Vodovod I odvodnja, MUP I slično) kako bi od njih ishodili posebne uvjete i uvjete priključenja. Ishođenje uvjeta zakonski je propisano na 15 dana.

Po dobivanju posebnih uvjeta I uvjeta priključenja, može se pristupiti izradi Glavnog projekta za ishođenje Građevinke dozvole. Glavni projekt je skup međusobno usklađenih projekata kojima se daje tehničko rješenje građevine i dokazuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu te drugih propisanih i određenih zahtjeva i uvjeta.

Izrada Glavnog projekta obično traje 30-60 dana od primanja Posebnih uvjeta, ovisno o zahtjevnosti projekta I dogovorenim rokovima.

Po završetku izrade Glavnog projekta, pokreće se postupak ishođenja Građevinske dozvole u nadležnom Odjel za graditeljstvo. U sklopu ishođenja Građevinske dozvole nadležni Odjel šalje Glavne projekte na adrese javnopravnih tijela I komunalnih poduzeća koja su prethodno izdala posebne uvjete I uvjete priključenja, kako bi izdali Potvrde glavnog projekta. Potvrdom se ovjerava da je Glavni projekt izrađen u skladu s njihovim uvjetima.

Također, u sklopu postupka izdavanja Građevinske dozvole zovu se susjedi, tj. vlasnici čestica koje neposredno graniče sa vašom česticom.

Vrijeme potrebno za ishođenje Građevinske dozvole dosta se razlikuje unutar RH, te može trajati od mjesec dana, pa I znatno duže. Produženje vremena izdavanja mogu izazvati i nečisti vlasnički papiri, koje smo naveli bitnima na samom početku ovog članka.

Gradnji kuće može se pristupiti na temelju pravomoćne Građevinske dozvole. Građevinska dozvola prestaje vrijediti ako investitor ne pristupi gradnji u roku od tri godine od dana pravomoćnosti dozvole. Smatra se da je investitor pristupio gradnji od dana prijave gradilišta. 

Izvedbeni projekt i troškovnik

Izvedbeni projekt I troškovnik za obiteljske kuće nisu obavezan dio projektne dokumentacije, ali su svakako preporučivi, kao podloga za kvalitetnu gradnju I nadziranje troškova.

Izvedbenim projektom razrađuju se svi detalji za kvalitetnu gradnju. Za manje obiteljske kuće najčešće se radi izvedbeni projekt arhitekture I konstrukcije (plan armature I oplate), dok se za zahtjevnije projekte bez obzira na njihovu veličinu preporučuju I izvedbeni projekti instalacija.

Troškovnikom su opisani i definirani svi radovi I količine koji su potrebni da bi se kuća gradila. Nakon izrade troškovnika, možete zatražiti ponude za gradnju od izvođača. 

Odabir izvođača, gradnja i nadzor nad gradnjom

-Odabir izvođača 

Na temelju troškovnika koji su ispunile različite tvrtke za izvođenje odlučite se za onu ponudu koja vam najviše odgovara. Treba imati na umu cijenu, kao I reference te preporuke tvrtki od kojih ste primili ponude. Sa odabranim izvođačem preporučljivo je potpisati ugovor kojim se definira obim radova iz troškovnika, dogovorena cijena I rokovi.

-gradnja kuće

Gradnji kuće može se pristupiti na temelju pravomoćne Građevinske dozvole, te 8 dana od prijave gradilišta. Gradilište prijavljujete Odjelu za graditeljstvo koje je izdalo Građevinsku dozvolu, a podatke o Građevnoj dozvoli I svim sudionicima u gradnji potrebno je istaknuti na gradilišnoj tabli, postavljenoj na vidljivom mjestu. 

-nadzor nad radovima

U postupku gradnje, potrebno je angažirati nadzornog inženjera koji vrši kontrolu kvalitete izvedenih radova i kontrolu izvedenih troškovničkih stavki koji će vam doći na naplatu od strane izvođača. Uz to, nadzorni inženjer daje Završno izvješće o izvedenoj građevini potrebno za dobivanje Uporabne dozvole. 

-Uporabna dozvola

Po završetku radova, potrebno je ishoditi Uporabnu dozvolu pri uredu koji je izdao Građevinsku dozvolu. Dokumentacija potrebna za ishođenje ukljućuje izvješća izvođača, nadzornog inženjera I geodeta, u kojima se potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu sa dozvolom I Glavnim projektom, te energetski certifikat. Unutar procedure ishođenja Uporabne dozvole provodi se tehnički pregled kako bi se utvrdila usklađenost izvedene građevine sa Građevinskom dozvolom I Glavnim projektom. Po uspješno završenom tehničkom pregledu, nadležni Odjel za graditeljstvo izdaje Uporabnu dozvolu.

Nakon što ishodite Uporabnu dozvolu, slijedi završni korak, a to je upis kuće u nadležni ured za katastar a slijedom i u zemljišnu knjigu. 

Članak je napisan za portal Stanarica.hr, pročitajte ga ovdje.